1-1．審査で落ちてしまう

マイホームを購入したい！その際にほとんどの方が活用されるのが住宅ローンです。自分が気に入った物件があったとしても、審査に落ちて住宅ローンが活用できなかった場合、自己資金の範囲で物件を探す必要が出てくるため、選択肢が少なくなってしまいます。では住宅ローンの審査で落ちてしまった方は何がだめで落ちてしまったのかいくつか例を挙げさせていただきます。

1. 現在の返済能力はあるものの、過去の借り入れ履歴が見られ落ちてしまった
2. 年収が少なく、支払い能力がないと判断されてしまった
3. 自営業だったため、社会的な信用が得られなかった
4. 現在の年齢や完済年齢が高齢であった
5. 過去のクレジットカード滞納により信用情報に傷があった
6. 転職等もあり、現在の勤務先での勤続年数が短かった
7. 健康状態に問題があり、団体信用生命保険に加入できないためローンが組めなかった
8. マイカーや収益物件等、他の借金があった

2-1．金利や月々の支払が高すぎる

夢のマイホーム！ただ楽しいことばかりではありません。住宅ローンを組むと、当然ですが、毎月の支払いがかかってきます。実際に払い始めると生活がかなりきついといった声もでております。ではなぜそのようなことが起こるのでしょうか？ポイントを２個にまとめてお話しします。

1. 額面年収でシミュレーションをしてしまう

住宅ローンを組むにあたって、基本的には額面年収を元に毎月の返済額をシミュレーションして月々の支払いを算出します。その際に額面年収でシミュレーションしてしまうと、当然ですが、実際の手取り年収よりも多い年収でシミュレーションすることになるのです。例えば、額面年収が800万円だとすると、基本的には手取り年収は590万円となるため月換算すると、毎月16万円ほど少なくなります。そのため、手取り年収で計算をしてみて、日々の生活費等から鑑みて決める方が安心でしょう。

1. ランニングコストがかかる

住宅を購入すると、かかってくるものは住宅ローンだけではありません。固定資産税等の税金や、家のメンテナンス費用や修理費用といったランニングコストがかかってきます。その他にも車を持っていれば駐車場代等もかかってきます。住宅ローン以外のランニングコストも鑑みたうえで、日々の支払額を見積もっておいた方が安心でしょう。

2-2．生活や財務状況の変化で返済困難に！

せっかくなら気に入ったお家を買いたい！そう思って、現状の収入だけを鑑みてローンを組む方も少なくはありません。借り入れ当初は無理のない返済計画だったとしても、予期せぬ状況の変化から、住宅ローンが生活費を逼迫してしまうといった事例もたくさんでています。ではどういったことが起き得るのでしょうか？いくつか事例を出してお話しましょう。

1. 病気で会社を辞めざるを得なくなった

人生何が起きるかわかりません。住宅ローンを組む段階でまさか自分が病気になるなんて想像していない人が多いでしょう。自分自身が健康かつ安定した返済を前提にローンを組んでいるため、こういった急な病気や失業によって返済計画に狂いがでるパターンも多くあります。

1. 子供のための支出の増加

財務状況の変化で多くの声が上がっているのが子供のための支出です。子供が習い事を始めたり、塾に行き始めたりすると当然ですが、毎月のコストは増えてきます。また第2子、第３子が生まれれば、当然お金はかかってくるわけです。その他にも中学から私立の一貫校への入学、大学も私立に行くとなれば当然、コストはかかってくるため、日々の生活費の逼迫につながることとなります。

ここまでたくさんの失敗例を書いてきましたが、失敗しないためには何に気を付けたらいいのか？①条件面②ライフプランに分けてご紹介させていただきます。

3-1．条件面

・頭金を入れる

住宅の購入にあたって住宅ローンを組む際は、一般的には費用の一部を頭金として最初に支払います。月々の負担を下げたい、返済期間を短くしたいと思ったときに頭金を入れることができれば、当然住宅ローンの借入額は少なくなります。

頭金の目安は、一般的には購入価格の20％といわれています。しかし住宅購入の際には税金や手数料等の諸費用がかかってきます。諸費用は一般的に5％といわれているため、25％準備しておくと安心でしょう。

・金利は自身のライフプランに合わせて選択する

住宅ローンを比較する際に、基本になるのが金利になります。金利とは、借りている金額に対して払う利息のことです。「金利タイプ」を選ぶ際には、自分のライフプランにあった「金利タイプ」を選ぶことが必要です。金利は大きく「変動金利」、「固定金利」にわかれます。「変動金利」の方が「固定金利」よりも金利は低い傾向にありますが、一方で将来の支払が確定しない、将来金利が上昇するリスクがある等のデメリットもあります。そのため、まず金利プランを決めてから、そのプランでお得に借りられる金融機関を探すのがおすすめです。

・返済比率を手取りの25％以内に抑える

返済負担率とは年収に占める住宅ローンの返済額の割合のことです。

「返済負担率=年間の返済額の合計÷額面年収×100」で算出されますが、額面年収で算出すると、手取り収入よりも高くでてしまいます。ですので、ご自身で計画を立てていただく際は「返済負担率＝年間の返済額の合計÷手取り収入×100」で算出するようにしましょう。

例えば、額面年収が800万の場合、手取り月収は約50万になります。そのため理想的な返済額は50万×25％=12,5万/月となります。この金額で借りられる住宅ローンの目安は4,428万になります。(融資金利1％、返済期間35年、元利均等法で算出)

3-2．ライフプラン

ライフプランとは将来の人生の設計のことを言います。今後想定されるイベントがどのタイミングで発生するのか、それに対していくらお金がかかるのか、そのための貯金はどうするのかを事前に算出しておくことで、そこに即した住宅購入のタイミングや毎月の住宅ローンの支払可能額が見えてきます。

昔に比べると、金利が安くなったことや、国からの制度も充実しており、住宅購入に対してハードルが低くなっています。ただ一般的には住宅購入というのは人生最大の買い物といわれるように、何度も訪れるものではありません。それが故に住宅ローンでの失敗した方も少なくはありません。ここでは失敗する人がやってしまうことについてポイントを３つに絞ってお話します。

4-1．短期目線で考えてしまう

先述の通り、金利は大きく分けて「固定金利」と「変動金利」に分かれます。両者とも一長一短あるので、優劣は付けがたいのですが、例えば金利が安いから「変動金利」にしようと安易に決めてはいけないということです。ここ数年の日本でいえば、国の下支えもあり、低金利でしたが、他国に目を向けるとアメリカの金利は上昇トレンドにあり、今後日本も金利が上がるリスクは相応にあるわけです。「変動金利」であれば、当然その波を直接受ける形になるため、将来の返済額の増加につながります。中長期的にみて、ご自身のライフプランがどのようなものか、しっかり検討の上判断いただくことが賢明です。「固定金利」、「変動金利」に向いているパターンの一例をご紹介します。

変動金利に向いている人：金利上昇しても返済に余裕のある方、繰り上げ返済等を通じて返済期間を短期化できる方

固定金利に向いている人：子供の教育資金やその他の支払もあり、返済額が安定した方がライフプランを立てやすい方

4-2．ローン返済をを楽観的に考えてしまう

「金利が低いから」や「夫婦で共働きだから」といった理由で、ローンの返済を楽観的に考えている方も少なくはありません。世帯年収に対して、身の丈の合った金額である場合や、頭金をしっかり準備して購入、将来の金利上昇に備えて計画的に返済をしていく方も当然いらっしゃるので、全員がというわけではありません。

ただ上述の通り、人生は何が起きるかわかりません。もしかしたら急に働けなくなるリスクもあれば、予想以上に他の部分にお金がかかってしまい、生活費を逼迫するといったことも起こり得ます。具体的な将来設計や返済計画を練らずに、安易に住宅ローンを組んでしまうと、自分で自分の首を絞めてしまうことにつながるため、しっかりと計画したうえで、ローンは組むようにしましょう。

4-3．人任せにしてしまう

住宅ローンを組むことは人生にそう何度も起きることではありません。それが故に担当の営業マン任せにしてしまい、自分では調べないことから不利益を被る場合もあります。当然相手は住宅を売る営業マンですから、中には不利な条件でも契約してもらいたいと思っている方もいるかもしれません。当然営業マンに頼るのも大事ですが、自分自身が今後負う借金となるため、現状、将来のライフプランを踏まえ、無理のない返済計画が立てられるようにご自身でも調べてみましょう。

ここまで色々お伝えさせていただきましたが、いかがだったでしょうか。

住宅ローンは、皆さまあまり経験がない故に失敗したと嘆いている方も多いのが事実です。

住宅ローンは長い付き合いになるということを肝に銘じ、ご自身のライフプランをしっかり考えたうえで、無理のない返済計画を立てることをお勧めします。これで日々の生活が苦しくなってしまっては本末転倒ですもんね。

ご自身にとって最適な住宅ローンを選ぶために、自分一人で考えず、専門家の方に相談してみましょう。