金利アップ・資材高騰の時代、これからのマイホーム購入はどうなる？今後の展望と対策|家と暮らしのマガジン

住宅ローン金利の上昇で、購入予算の考え方が変わる

住宅購入を検討するうえで、まず注目したいのが住宅ローン金利の動向です。

長らく低金利が続いてきた日本ですが、金融政策の転換に伴い、住宅ローン金利にも変化が生じています。特に変動金利は、金融機関による金利の見直しが進むことで、今後の返済額に影響する可能性があります。

金利が上昇すると、同じ金額を借り入れても毎月の返済額や総返済額が増加します。例えば、借入額8,000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合、金利によって毎月の返済額は次のように変わります。

元利均等返済・ボーナス返済なし・金利が完済まで変わらないと仮定

※金額は概算。諸費用や団体信用生命保険の上乗せ金利などは含みません。

このように、金利が0.5％から2.0％になると、毎月の返済額は約5.7万円増加し、総返済額では約2,391万円の差が生じます。

長期にわたる住宅ローンでは、わずかな金利差でも家計への影響は小さくありません。今後は金融機関の借入可能額だけを基準にするのではなく、金利が上昇した場合でも無理なく返済できる金額を把握することが重要です。借入額を抑える、自己資金を適切に投入するなど、余裕を持った資金計画が求められます。

住宅価格の上昇を招いているもう一つの要因が、建築資材や人件費の高騰です。

木材や鉄鋼、コンクリートなどの資材価格に加え、物流費やエネルギーコスト、建設業界の人手不足による労務費の上昇も、住宅の建築コストを押し上げています。

こうしたコストの上昇は、新築戸建てや新築マンションの販売価格に反映されるだけでなく、既存住宅の価格にも影響を及ぼします。新築住宅の価格が上昇すると、中古住宅への需要が高まり、立地や建物の状態によっては中古住宅の価格にも上昇圧力がかかるためです。

今後、資材価格が落ち着いたとしても、人件費や物流費などのコストがすぐに元の水準に戻るとは限りません。そのため、住宅価格が以前の水準まで大きく下がることを前提に購入を考えるのは難しい状況です。

ただし、住宅価格は建築コストだけで決まるものではありません。金利や景気、人口動態、地域ごとの需要など、さまざまな要因によって変動します。都心部と郊外でも価格動向には違いがあるため、全国的な傾向だけでなく、希望するエリアの市場を把握することが大切です。

住宅価格の上昇や住宅ローン金利の変化を受け、マイホームの購入では新築と中古を比較することが、これまで以上に重要になっています。

国土交通省が公表する不動産価格指数を見ると、2025年12月の全国の住宅価格指数は2010年平均を100として148.0となっています。特にマンション（区分所有）は225.1と、長期的に大きく上昇しています。

こうした状況では、新築にこだわらず、中古住宅も含めて検討することで、立地や広さなどの選択肢を広げられる可能性があります。

中古住宅には、次のようなメリットがあります。

一方で、築年数や建物の状態によっては、購入後に修繕費用が必要になることもあります。住宅診断（ホームインスペクション）や修繕履歴の確認などを通じて、購入価格だけでなく、将来の維持費も含めて比較することが大切です。

金利や住宅価格が上昇していると、「もう少し待てば価格が下がるのでは」と考える方もいるでしょう。

しかし、購入を先延ばしにした場合、住宅価格が下がる可能性がある一方で、金利が上昇したり、希望する物件が売れてしまったりする可能性もあります。反対に、早く購入すれば必ず得をするというわけでもありません。

購入時期を考える際には、次の3つの視点が重要です。

市場の先行きを正確に予測することは難しいため、価格や金利の動向だけで購入時期を決めるのではなく、自分たちの暮らしに合ったタイミングを見極めることが大切です。

金利上昇や建築コストの高騰によって、住宅購入のハードルが高くなっているのは確かです。しかし、こうした環境だからこそ、物件価格や住宅ローンの金利だけにとらわれず、住まいの価値を多角的に考えることが重要になります。

例えば、多少価格が高くても通勤時間を短縮できる立地を選ぶことで、日々の暮らしにゆとりが生まれるかもしれません。また、中古住宅を購入してリノベーションすることで、立地と住空間の両方にこだわる選択も可能です。

住宅は、単なる購入商品ではなく、長期にわたって暮らしを支える大切な資産です。購入時の費用だけでなく、日々の生活のしやすさや将来の維持費まで含めて検討することが、納得のいく住まい選びにつながります。